Kopš Otrā pasaules kara federālajai valdībai ir bijusi sava loma mājokļu pieejamības veicināšanā un atbalstīšanā, izmantojot GI rēķinus un zemu procentu finansējumu. Šī politika un subsīdijas bija ļoti efektīvas, lai palīdzētu atgriezušajiem ĢI un citiem pircējiem, kas pirmo reizi iegādājās māju, nokļūt savās pirmajās mājās. Bet ar strauju ekonomisko izaugsmi un Baby Boom tradicionālās federālās subsīdijas vien nav spējušas sekot līdzi pieaugošajai cenu starpībai. Ģimenēm ir vajadzīgas drošas un pienācīgas dzīvesvietas. Kopienām ir nepieciešams atbilstošs mājokļu piedāvājums visos cenu līmeņos, un uzņēmumiem - mājokļi, kas ir pieņemami viņu darbaspēkam.
Pieejams nopirkt
Federālā valdība mājokļu pieejamību definē kā mājokļa izmaksas, kas nepārsniedz 30 procentus no mājsaimniecības ienākumiem. Mājokļa izmaksas tiek definētas kā īre vai princips, procenti, nodokļi un apdrošināšana kopā (PITI). Ja pieņemam, ka 2002. gada vidējie ienākumi ir USD 43 318 (ASV tautas skaitīšana), jūs mājokļa izmaksām iztērētu ne vairāk kā 1083 USD mēnesī. Tagad, ja mēs arī pieņemam, ka jūs pērkat māju par 2002. gada vidējo cenu 158 300 USD (Nacionālā nekustamo īpašumu asociācija), jums vajadzēs nākt klajā ar iemaksu 28 890 USD apmērā, lai iegādātos šo māju, un joprojām atbilst definīcijai “pieejamu cenu”. . ” Protams, ir arī citi faktori, kas ietekmē šo darījumu, tostarp hipotēkas likme, aizdevuma termiņš (ilgums), punkti un slēgšanas izmaksas. Mainiet kādu no šiem faktoriem, un jūsu pirmā iemaksa vai ikmēneša maksājumi varētu palielināties vai samazināties. Ja jūs ņemat vērā punktus un slēgšanas izmaksas, jūsu kopējie naudas izdevumi slēgšanas brīdī būtu vairāk nekā 33 000 USD! Pēc valdības definīcijas šī māja var būt pieejama, lai to varētu iegādāties, bet vai, iegādājoties tik daudz naudas, kas vajadzīga priekšā?
Pieejams būvēšanai
Viens no galvenajiem pieejamības faktoriem ir mājokļu ražošanas izmaksas. Celtnieku grupas bieži apgalvo - un valdības statistika atbalsta šos apgalvojumus - ka mājas celtniecība tradicionāli noved tautu no recesijas. Nav brīnums, ja ņemat vērā, ka mājas celtniecība dod labumu ne tikai tirdzniecībai, bet arī ražošanai, profesionālajiem pakalpojumiem un pat transportam. Bet pieprasījums pēc jauniem mājokļiem var izraisīt darbaspēka un materiālu trūkumu. Kavēšanās laika apstākļu vai atļauju problēmu dēļ arī palielina izmaksas, un šīs izmaksas tiek nodotas pircējam. Jauno māju celtnieki parasti strādā ar diezgan šaurām tīras peļņas normām no 5 procentiem līdz 10 procentiem, tāpēc pat neliels izmaksu pieaugums var krasi samazināt celtnieka peļņu un palielināt mājokļu izmaksas pircējiem.
Pieredzējis celtnieks var palīdzēt mājas pircējam samazināt izmaksas, izmantojot rūpīgu dizainu un materiālu izvēli. Šo procesu sauc par “vērtību inženieriju”, un kā pircējam jūsu interesēs ir atrast celtnieku, kurš to pilnībā izprot. Bet, lai gan būvniecības nozare noteikti gūst labumu no materiālu un metožu jauninājumiem, neatkarīgais celtnieks parasti nespēj daudz ietekmēt kopējo mājokļu pieejamību. Padomājiet par to šādā veidā: 750 000 ASV dolāru vērtā savrupmāja pamatā tiek būvēta ar tādiem pašiem materiāliem kā trīs guļamistabu rančo 125 000 ASV dolāru vērtībā. Uzpūsto cenu marķējumu veido ne tikai apdare.
Mājokļa izmaksu samazināšana
Viens no galvenajiem paņēmieniem, kā panākt pieejamību, ir palielināt mājokļu blīvumu. Zemes izmantošanas noteikumiem federālajā, štata un vietējā līmenī var būt milzīga ietekme uz mājokļu pieejamību. Piemēram, mitrāju noteikumi izved no mājokļu tirgus lielus zemes gabalus, samazinot piedāvājumu. Vietējie zonējuma noteikumi, kas prasa piecu akru zemes gabalus katrai vienas ģimenes mājai, arī rada spiedienu uz zemes piegādi. Jebkura zemes gabala attīstībai ir noteiktas fiksētas izmaksas, ieskaitot teritorijas plānošanu un atļaujas, ceļus, elektrību, kanalizāciju un ūdeni. Visas šīs izmaksas jāiekļauj uz pakas uzbūvētā mājokļa pārdošanas cenā. Ja zonējums vai citi noteikumi ierobežo zemes gabalu līdz vienas mājas celtniecībai, visas šīs attīstības izmaksas būs jāsedz šai vienīgajai mājai, padarot cenu augstāku. Ja zonējuma noteikumi pieļauj lielāku mājokļu blīvumu - vairāk māju vienā pakā - celtnieks var sadalīt zemes ierīcības izmaksas uz visām dzīvojamām vienībām, tāpēc vienas un tās pašas mājas celtniecība un pirkšana faktiski izmaksātu mazāk.
Mājokļu politika par pieejamību
Vietējās pašvaldības parasti ielec, kad pieejamu mājokļu trūkums sāk kaitēt kopienas vitalitātei. Daudzos valsts apgabalos svarīgi darbinieki, piemēram, policija, ugunsdzēsēji, medicīnas darbinieki un skolotāji, nevar atļauties dzīvot kopienās, kurās viņi strādā. Dažas pašvaldības tagad piedāvā subsīdijas un citus stimulus, lai novērstu cenu starpību un pievilinātu darbiniekus tuvāk viņu darbam. Citi pasākumi, ko izmanto vietējās un štatu valdības, ietver mājokļu pieejamības mandātus un iekļaujošus zonējuma rīkojumus.
Piemēram, Masačūsetsā Likums 40B ir štata likums, kas prasa, lai katrai štata pašvaldībai būtu mājokļu politika ar mērķi, lai vismaz 10 procenti no tā dzīvojamā fonda būtu pieejami cilvēkiem, kuri nopelna 80 procentus vai mazāk no platības vidējā ienākuma (AMI). Šādi pasākumi var prasīt, lai attīstītāji palielina mājokļu blīvumu, lai efektīvāk izmantotu pieejamo zemi. Daži noteikumi prasa, lai izstrādātāji noteiktu daļu no savām uzceltajām mājām padarītu pieejamu. Likums 40B bija viens no pirmajiem šādiem statūtiem valstī, un tas ir daļēji atbildīgs par aptuveni 18 000 mājokļu vienību izveidošanu, kas atbilst šim pieejamības līmenim. Meins sekoja piemēram ar līdzīgu likumu. Šodien visās valsts teritorijās ir arvien lielāks to valstu saraksts, kurās ir spēkā esošie vai gaidāmie tiesību akti, kas veicina un / vai nosaka mājokļu pieejamību.
Ir arī vairākas bezpeļņas organizācijas un programmas, kas īpaši pievēršas mājokļu pieejamības jautājumiem. Piemēram, kopienas zemes tresti (CLT) parasti ir privātas bezpeļņas organizācijas, kas nodrošina dotācijas un ziedojumus zemes un mājokļu iegādei ilgtermiņa pieejamības dēļ. Lielākā daļa CLT pārdod mājas, bet zemi tur “uzticībā”, izmantojot ilgtermiņa zemes nomu mājas īpašniekam. Lielākajai daļai CLT nomu ir nepieciešams sava veida kapitāla ierobežojums, lai, pārdodot māju, tā paliktu pieejama nākamajam pircējam. Citas organizācijas ir Habitat for Humanity, NeighborWorks, valsts mājokļu finanšu aģentūras un vietējās namu pārvaldes. Viena salīdzinoši jauna federālā programma, ko pārvalda vietējās namu pārvaldes, ļauj īrniekiem, kuri vēlas dzīvot, izmantot mājas 8. sadaļas mājokļus. Vietējām bankām un hipotēku aizdevējiem bieži ir jaunākā informācija par aizdevumu programmām, kas paredzētas pirmo reizi pircējiem.
Gadījuma izpēte: Kopienas zemes tresti glābj mājokli
Burlingtonas pilsēta, aptuveni 40 000 pilsēta, ir lielākā Vermontas pilsēta. Neskatoties uz stabilo ekonomiku un mazpilsētu šarmu, Burlingtonai ir sava daļa lielo pilsētu problēmu: augstas īres maksas, izbraukušie namīpašnieki, novecojošais dzīvojamais fonds un algas, kas atpaliek no pieaugošajām mājokļu izmaksām. 1984. gadā pilsētas vadītāji un mājokļu aizstāvji nodibināja Burlingtonas kopienas zemes trestu (BCLT) - pirmo pašvaldības finansēto CLT. Šodien tas ir lielākais CLT ASV ar vairāk nekā 2500 biedriem.
CLT ir demokrātiski kontrolēta kopienas organizācija, kas iegādājas zemi un ēkas un uztur zemi uzticībā lielākas sabiedrības labā. Runājot par mājokļiem par pieņemamu cenu, šis modelis noņem zemes izmaksas no mājokļu izmaksu vienādojuma, tādējādi padarot māju daudz pieejamāku. Turklāt zemes trasts nodrošina mājas īpašniekam ilgtermiņa (parasti 99 gadus) atjaunojamu nomu. Apmaiņā pret mājokļu pircējiem vienojas ierobežot mājas cenu, ja un kad viņi nolemj to pārdot. Daudzos gadījumos CLT iegūst pirmo iespēju atpirkt māju par formulas cenu. Māju īpašnieki no pārdošanas saņem mazāk pašu kapitāla, taču šis ierobežojums nodrošina, ka māja būs pieejama nākamajam pircējam.
Pirmo reizi BCLT mājās cilvēki var atļauties saņemt 62 procentus no vidējā ienākuma. Pārdodot, vidējā BCLT māja ir pieejama cilvēkiem, kuri nopelna 57 procentus no AMI, taču pārdošana dod īpašniekiem neto kapitāla pieaugumu, kas pārsniedz 6000 ASV dolāru.
Kapitāla ierobežošana, iespējams, bija radikāla ideja pirms 20 gadiem, taču modelis ir gājis galvenajā virzienā. Kad 1984. gadā tika nodibināta Burlingtonas kopienas zemes trasta, CLT bija tikai nedaudz. Šodien Kanādā un Lielbritānijā ir vairāk nekā 160 34 štatos un citās valstīs.