Patlaban tirgū ir daudz grūtībās nonākušo īpašumu, tāpēc cilvēki vēlas noslēgt darījumus. Bet kļūdām ir maz vietas. Jums ir jābūt gudram par nopirktajām mājām un veikto remontu. Jums arī jābūt gatavam ilgtermiņā turēt savu īpašumu, pretējā gadījumā jūs varētu noslēgt māju, kuru nevarat pārdot, un hipotēkas maksājumu, kuru nevarat atļauties. Bet, ja jūs mēģināt uzsist mājas, šeit ir dažas lietas, kas jums jāzina.
Pareizās mājas atrašana
Nekustamā īpašuma investori dzīvo un mirst pēc skaita. Jums jāiemīl darījums, nevis māja. Un lieliski piedāvājumi jums netiks lēkāti. Pieredzējuši investori katru dienu pavada laiku, meklējot grūtībās nonākušus īpašumus, un viņu tīklā ir cilvēki, kas par viņiem meklē darījumus.
Daži investori izvēlas citu ceļu no mājām no darba, lai meklētu iespējamos piedāvājumus. Citi, piemēram, Sids Deiviss, nekustamā īpašuma investors un grāmatas autors Pārdošana mājās: Ātri un vienkārši veidi, kā iegūt iespējami augstāko cenu, iesakām izraudzīties konkrētu apkaimi un regulāri pa to braukt. "Meklējiet labāko piedāvājumu vislabākajā apkārtnē," saka Deiviss. “Pat vislabākajos apgabalos vienmēr ir cilvēki, kuriem ātri jāpārdod. Izvēlieties vēlamo mērķa apgabalu un izveidojiet skrejlapas ar uzrakstu: “Es varu aizvērt pēc nedēļas” vai “Nauda priekšā.” Ir daudz cilvēku, kam ir problēmas. ”
Meklējiet ir māja, kuras cena ir krietni zemāka par tirgus vērtību, saka eksperti. Tas ir vienīgais veids, kā nopelnīt naudu mūsdienu tirgū.
Finansējuma atrašana
Pat tad, kad hipotēku parakstīšana bija nepietiekama, baņķieri stingrāk izturējās pret ieguldītājiem nekā īpašniekiem, pieprasot vairāk naudas un pieprasot augstākas procentu likmes un nodevas. Šodien aizdevēji ir stingrāki nekā jebkad agrāk, kad runa ir par naudas aizdošanu nekustamā īpašuma ieguldījumiem.
Rehabiteriem, kuriem pieder māja, var būt vieglāk iegūt mājas kapitāla kredītlīniju un izmantot šo naudu prasītajai pirmajai iemaksai. Bet saprotiet, ko darāt: jūs riskējat ar savu māju, ja nevarat pārdot īpašumu un atpaliekat no maksājumiem.
Domāšana ilgtermiņā
Daudzi profesionāli nekustamā īpašuma investori uzskata, ka flipping ir tuvredzīga pieeja biznesam. Praktiski vienīgā priekšrocība, pēc Džonsa Koksa teiktā, ir ātra peļņa, taču kapitāla pieauguma nodokļi to apēd lielu daļu - un pašreizējie tirgus apstākļi neveicina ātru pārdošanu. Turklāt rehabilitācijas projekti ir slaveni ar to, ka tie aizņem vairāk laika un maksā vairāk naudas, nekā paredzēts. Daudz labāk ir turēt māju un izbaudīt ilgtermiņa priekšrocības.
Tam piekrīt arī Deiviss, kurš vienā gadā ir uzsitis septiņas mājas, sakot: “Es nopelnīju 10 000–12 000 USD par māju un domāju, ka esmu diezgan karsts. Tā bija trulākā lieta, ko es jebkad darīju. Ja es tos turētu kā īri, man tagad būtu 1,5 miljoni USD pašu kapitāla. ”
Iespējams, ka visgudrākais veids, kā patlaban ķerties pie flipping, it īpaši jaunajam investoram, ir nopirkt māju kā īpašnieku, dzīvot tajā divus vai trīs gadus, kamēr to salabot, un pēc tam pārdot par peļņu. Jūs saņemsiet labāku procentu likmi par finansējumu, novērsīsit ieguldītājiem prasītos lielākos sākotnējos maksājumus un lielo kapitāla pieauguma nodokli, ko flīzes maksā par ātri pirktām un pārdotām mājām, un dosiet namam laiku novērtēt. "Tā ir diezgan iespaidīga stratēģija, kā nopelnīt 50 000 vai 100 000 USD un nemaksāt par to nodokļus," saka Vena Džonsa-Koksa, Sinsinati bāzes nekustamā īpašuma investore un Nacionālās nekustamo īpašumu investoru asociācijas bijusī prezidente.
Pareizo remontu veikšana
Kad esat atradis māju, jums jāveido remonta un remonta budžets. Pirmais solis ir aptuvenas pārdošanas cenas noteikšana. Tas ir paveikts, veicot salīdzinošu tirgus analīzi par mājām, kas līdzīgas jūsu pārdotajai mājai, pēc atrašanās vietas, vecuma, kvadrātmetriem, guļamistabu un vannas istabu skaita, vecuma un īpašībām. Apskatiet pārdodamo māju cenas, kā arī to, kas ir sēdējuši mēnešus, iesaka Dean Graziosi, Tempe, AZ nekustamā īpašuma ieguldītājs un autors Nekustamā īpašuma miljonārs. Tas ļaus jums labi saprast, ko iekļaut savā rehabilitācijā.
Tad atskaita to, cik samaksājāt par māju, citus izdevumus (piemēram, nekustamā īpašuma aģenta komisijas maksu) un peļņu, kuru vēlaties gūt. "Tas jums pateiks, cik daudz jūs varat tērēt," viņš saka. Rehabilitācijas remonta noteikumi ir diezgan līdzīgi tiem, kas tiek ieteikti māju pircējiem, kuri gatavi pārdot savu māju: Pirmie iespaidi ir kritiski, tāpēc uzmanīgi pievērsiet uzmanību priekšējam pagalmam, mājas ārpusei un ieejai; virtuves un galvenās vannas pārdod māju; neuzliek pircējiem savu dekorēšanas stilu; un saglabājiet krāsas neitrālā paletē, lai pircēji varētu padarīt to par savu.
Lielākā kļūda, ko Džonss-Kokss redz ieguldītājiem rehabilitācijas laikā, ir naudas tērēšana jauninājumiem, kas nerada pievienoto vērtību un nav piemēroti apkārtnei. "Viņi iekļūst šajos īpašumos, iemīlas viņos un domā, ka būtu lieliski ievietot burbuļvannu 125 000 ASV dolāru mājas vannas istabā," viņa saka. "Viņi nav saprātīgi par to, kas būtu jādara, iet pār bortu un nekad neatgūst savus ieguldījumus."
Diane Saatchi, Corcoran grupas vecākā viceprezidente, kuras galvenā mītne atrodas Īsthemptonā, Ņujorkā, redz to pašu daudzmiljonu rehabilitācijā. "Dažreiz cilvēki pārtērē līdzekļus, kas nav tik svarīgi," saka Saatchi. “Kāds ievietos dārgu ģeneratoru, un tam nebūs pietiekami daudz skapja vietas vai noliktavas vietas, kas atbilst mājas lielumam. Vai arī viņi darīs kaut ko tādu, kas nav piemērots apkārtnei. Ja tas ir rajons, kurā visās mājās ir garāžas, un jūs garāžu pārvēršat par vingrošanas zāli, tas ir stulbi. "
Ja jūs domājat kā veiksmīgs nekustamā īpašuma ieguldītājs un apsverat vai mainīšanu kā ilgtermiņa ieguldījumu, jums, visticamāk, izdosies.
Pārdodot veikto pārveidošanas darbu, ir desmitiem veidu. Saraksta augšdaļā ir:
- Mājasdarbu nepildīšana. Mūsdienās tirgū ir tik daudz māju, ka konkurence par pircējiem ir sīva. Pārbaudiet sacensības, pirms sākat izsist sienas. Vieglākais veids, kā to izdarīt, ir apmeklēt atvērto durvju dienas tajā pašā cenu kategorijā.
- Pārkāpjot pāri bortam. Jūs vēlaties, lai jūsu māja izceļas, bet ne kā sāpošs īkšķis. Padariet savu nedaudz labāku par konkurenci, taču saglabājiet konsekvenci ar apkārtni.
- Ignorējot pagalmu. Daži rehabbers visu laiku pavada interjerā un aizmirst par ārpusi. Zālienam jābūt pēc iespējas labākā formā.
- Griešanas stūri. Ir liela atšķirība starp to, kā darīt lietas pēc iespējas lētāk, un pievērt acis uz lielām problēmām, lai ietaupītu naudu. Tīriet un nekrāsojiet tikai tad, kad kaut kas ir jālabo vai jānomaina.
- Darbinieku bez licencēšanas pieņemšana darbā. Problēmas ar mājas vai tās galveno sistēmu - apkures un dzesēšanas, santehnikas un elektrības - strukturālo integritāti jālabo licencētiem, apdrošinātiem speciālistiem.
- Mēģināt to visu izdarīt pats. Ja jūs neesat veicis dažus no viltīgākajiem mājas uzlabošanas darbiem, kurus esat ierindojis savai mājai, piemēram, elektrības vai santehnikas darbus, tagad, iespējams, nav īstais laiks to izmēģināt. Jūs saņemsiet neapmierinātību un, iespējams, pat ievainojumus. Nomājiet profesionāli un pārliecinieties, ka šīs izmaksas piešķirat remonta budžetā.
- Nepietiekami novērtēts laika posms. Jums, iespējams, vajadzētu aizpildīt laika piešķiršanu darba pabeigšanai - it īpaši, ja jūs nevarat maksāt papildu mēnesi vai divus par hipotēku. Ja jums ir divas hipotēkas, ir ļoti svarīgi noteikt reālistisku laika līniju.