J: Es jau septiņus gadus īrēju, uzkrāju naudu pirmajai iemaksai, un beidzot esmu gatavs iegādāties savu māju. Bet man nav ne jausmas, cik ilgi tas prasīs, un es cenšos ieplānot citus lielus pasākumus, piemēram, atvaļinājumu. Vai ir vienkāršs veids, kā novērtēt? Cik ilgs laiks nepieciešams, lai nopirktu māju?
A: Apsveicam ar pāreju no īrnieka uz mājas īpašnieku! Pēc Ženija Heinena, četru sezonu nekustamo īpašumu brokera asociētā brokera Makfersonā, Kanzasā, un Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas dalībnieces, no brīža, kad jūs piedāvājat māju, līdz brīdim, kad darījums tiek noslēgts, paies aptuveni 30–60 dienas. un jūs saņemat atslēgas.
Mājas pirkšanas procesā ir iesaistīti vairāki soļi. Lai gan laiks, kas vajadzīgs, lai tos pabeigtu, ir atšķirīgs, māja nebūs jūsu, kamēr pēdējā nebūs atzīmēta no saraksta. Šīs darbības ietver:
- Piedāvājuma izteikšana mājā.
- Sarunas par līguma noteikumiem.
- Piedāvājuma pieņemšana.
- Veicot novērtēšanu.
- Pārbaužu plānošana.
- Risināt pārbaudes laikā atklāto remontu.
- Kredīta apstiprinājuma saņemšana.
- Īpašuma nosaukuma pārbaude.
- Noslēgums - sapulce, kurā pārdevējam maksā algu un māja ir jūsu.
Ja strādājat ar nekustamā īpašuma aģentūru, aģents pārliecinās, ka visas darbības ir savlaicīgi izpildītas. Tas ir labākais variants lielākajai daļai pircēju, īpaši pirmo reizi pircējiem.
Līguma beigu datums nosaka posmu.
Kad jūs piedāvājat māju, jūsu aģents ievadīs paredzamo slēgšanas datumu, pamatojoties uz to, cik ilgi, pēc viņas domām, būs nepieciešams veikt iepriekš minētās darbības. Kad pārdevējs pieņem jūsu piedāvājumu (parasti 72 stundu laikā), jūsu aģents un pārdevēju pārstāvošais aģents sāk strādāt, lai izpildītu visas darbības pirms beigu datuma.
Dažādi aizdevumu veidi ietekmē to, cik ilgs laiks ir nepieciešams līdz slēgšanai.
"Izmantojot parasto aizdevumu, jūs bieži varat slēgt 30 dienu laikā," saka Heinens. Citu veidu aizdevumu slēgšana prasa ilgāku laiku, “parasti no 45 līdz 60 dienām”.
- Parastais aizdevums: Ja jums ir labs kredīts, stabila darba vēsture un pirmā iemaksa, jūsu aizdevējs, iespējams, ieteiks parasto aizdevumu. Šis aizdevuma veids parasti tiek izsniegts uz vietas, un, ja viss notiks, kā plānots, jūs saņemsiet savas mājas atslēgas 30 dienu laikā.
- FHA aizdevums: Ja jūs nevarat saņemt parasto aizdevumu vai nu tāpēc, ka pirmā iemaksa ir pārāk maza vai kredīts nav visaugstākais, jūs joprojām varat pretendēt uz aizdevumu, kuru apdrošinājusi Federālā mājokļu pārvalde. FHA aizdevuma slēgšana prasa 45 līdz 60 dienas.
- Lauku attīstības aizdevums: RD aizdevumi, kurus izsniedz caur Amerikas Savienoto Valstu Lauksaimniecības departamentu (USDA), ir pieejami cilvēkiem ar ierobežotiem ienākumiem, kuri dzīvo lauku vai piepilsētas kopienās. RD aizdevumiem nepieciešami papildu dokumenti, un to slēgšana var ilgt līdz 60 dienām.
- VA aizdevums: Uz Veterānu administrācijas izsniegtajiem mājokļa kredītiem pretendē tikai veterāni, Nacionālās gvardes locekļi, rezervisti un aktīvā dienesta darbinieki. Līdzīgi kā RD un FHA aizdevumiem, arī VA aizdevumiem ir nepieciešami papildu dokumenti, kas var slēgt līdz 60 dienām.
Novērtējums ir izšķirošs, lai noslēgtu līgumu līdz līguma datumam.
Jūsu aizdevējam ir nepieciešams profesionāls mājas novērtējums, kuru jūs pērkat, lai pārliecinātos, ka tā ir jūsu piedāvātās cenas vērta, tāpēc novērtējuma plānošana ir viena no pirmajām lietām, ko darīs jūsu aģents.
Pārbaužu laikā atklāto problēmu risināšana var atlikt beigu datumu.
Ja vien jūs nepērkat māju “tāda, kāda tā ir”, jūsu aizdevējs vēlēsies vienu vai vairākas pārbaudes, lai noteiktu mājas strukturālās izturības un mehānisko elementu stāvokli, piemēram, santehniku, elektroinstalāciju un HVAC. Turklāt dažiem aizdevējiem būs nepieciešama termītu pārbaude. Ja tiek atklātas kādas problēmas, aizdevējs var pieprasīt, lai jūs vai pārdevējs tās novērš pirms slēgšanas. Atkarībā no nepieciešamā remonta veida tas varētu atlikt beigu datumu.
Nepieciešamība pārdot pašreizējo māju pirms jauna iegādes var palēnināt slēgšanu.
Kad pircēji šajā situācijā izsaka mājas piedāvājumu, līgumam bieži tiek pievienota klauzula, kurā norādīts, ka jaunās mājas iegāde ir atkarīga no tā, vai pircēji pārdod savu esošo māju. To sauc par līguma neparedzēto situāciju. Ja pārdevējs pieņem darījumu, nenosakot ierobežojumu, cik ilgi pircējam ir jāpārdod māja, slēgšanas datumu var uz nenoteiktu laiku pārcelt, ja pircēja māja netiek ātri pārdota.
Pirms sākat apskatīt mājas, saņemiet apstiprinājumu aizdevumam.
Viens no šķēršļiem mājas slēgšanai ir aizdevuma apstiprinājuma saņemšana. "Ja pircējs ir iepriekš apstiprināts," Heinens saka, "par to jāuztraucas par vienu lietu mazāk." Iepriekš apstiprināts, ka aizdevējs analizē jūsu kredītvēsturi un finansiālo stāvokli un pēc tam apstiprina, ka jūs iegādājaties māju līdz noteiktai summai, pamatojoties uz jūsu pašreizējiem ienākumiem un izdevumiem. Lai gan iepriekšēja apstiprināšana nav obligāta, tas palielina jūsu izredzes slēgt līgumu līdz datumam, kas norādīts līgumā, vai agrāk, ja abas puses tam piekrīt.
Negaidīti faktori var aizkavēt slēgšanu.
Lai gan lielākā daļa mājas pirkšanas darījumu norit bez traucējumiem, pateicoties nekustamā īpašuma aģentiem, kuri sadarbojas ar aizdevējiem, vērtētājiem, īpašumtiesību apdrošināšanas aģentiem un inspektoriem, lai nodrošinātu, ka viss tiek paveikts, var rasties neparedzētas situācijas un izspiest no sliedēm. Sarežģījumi, piemēram, aresta atklāšana pret īpašumu, problēmas ar īpašumtiesībām vai vienošanās par remontdarbu nepabeigšanu, var aizkavēt slēgšanu, līdz problēmas ir atrisinātas.
Vairumā gadījumu slēgšana notiks pēc grafika.
Kamēr jūs pērkat māju, kas iekļauta nekustamā īpašuma aģentūrā, un strādājat ar aģentu, kas pārstāv jūsu intereses, nevajadzētu būt kavējumiem. Aģenti ir pieredzējuši, kā visas mājas pirkšanas procesa darbības tiek noturētas pēc grafika.